Izgradnja stambenih objekata investitorima je izuzetna poslovna prilika – donosi veliku i brzu zaradu.
Regulacioni plan za „Kvadrant C“ naći će se pred vijećnicima Grada Sarajeva, ali on ujedno predstavlja i izazov na svakom horizontu. U ovom trenutku aktivno je stotinjak gradilišta, a desetak je onih velikih s objektima od 50, 100, pa i blizu 200.000 kvadratnih metara. Sve ove objekte karakterizira to da su stambeni. Neki se ističu spratnošću od 12, 14 ili 20 spratova, nekoliko ih ima po 22, a jedan od njih, onaj koji gradi kompanija Tihomira Brajkovića, čak 23 sprata. Dakle, u Sarajevu je u toku izgradnja nekoliko hiljada novih stanova u velikom broju zgrada visoke spratnosti. Ipak, fokus javnosti je na „Kvadrantu C“ Marijin dvor, koji je definiran kao poslovna zona. Zašto je tako?
Izgradnja stambenih objekata investitorima je izuzetna poslovna prilika – donosi veliku i brzu zaradu. S druge strane, ovakvi projekti vrlo brzo postaju opterećenje zbog utjecaja na, prije svega, komunalnu i saobraćajnu infrastrukturu. Nasuprot njima su poslovni kompleksi, koji sa sobom nose znatno manje opterećenje infrastrukture, ali imaju izuzetnu i dugoročnu razvojnu komponentu. Ipak, primjer „Kvadranta C“ pokazuje da je u Sarajevu lakše, ali i prihvatljivije graditi velike stambene komplekse nego manje poslovne, diplomatske ili one namijenjene kulturi. Kao da postoji pravilo: što je veći stambeni kompleks, o njemu se u javnosti manje govori. Ili: što se više govori o razvojnim projektima, manji je fokus na stanogradnji.
Sarajevo i urbani razvoj
U planskoj dokumentaciji Sarajeva, koja datira još iz 1980-ih godina, „Kvadrant C“ je definiran kao poslovna zona, a širi prostor kao onaj na kojem je moguća i dozvoljena gradnja višespratnica. „Kvadrant C“, barem njegov značajan dio, danas predstavlja jedan od najneuređenijih dijelova Sarajeva. Tu se nalaze ruševne barake, oronule zgrade, neuređeni parkinzi i neugledne površine. Namjera da se ovaj dio Sarajeva „oživi“ i pretvori u modernu obrazovno kulturno diplomatsko poslovnu cjelinu iskazana je još 2015. godine. Odluku o pristupanju izradi Regulacionog plana Gradsko vijeće Sarajeva usvojilo je prije tačno deset godina.
Uslijedile su višegodišnje procedure usvajanja nacrta, prijedloga, javnih rasprava, korekcija planova, crtanja i križanja nacrtanog. Konačno, nadležna institucija – Zavod za planiranje razvoja Kantona Sarajevo – uputila je Gradskom vijeću finalnu verziju Regulacionog plana za „Kvadrant C“, Marijin dvor. Iako se očekuje da Regulacioni plan bude usvojen, njegovu izradu pratilo je prebrojavanje objekata, spratova, parking mjesta, saobraćajnica i puteljaka. U konačnom prijedlogu nema objekata od 13, 15, 20 ili 23 sprata. Također, nema stambenih zgrada. Svi planirani objekti imaju najmanje 80% planirane površine za poslovne, diplomatske ili muzejske namjene.
Postavlja se pitanje: Bi li „Kvadrant C“ odavno bio izgrađen visokim stambenim zgradama da su vlasnici nekretnina neke druge osobe?
Šta „krije“ „Kvadrant C“?
U obuhvatu „Kvadranta C“ trenutno se nalaze 34 objekta: deset stambenih, jedan stambeno poslovni (Importanne centar), jedan objekat ambasade i 22 poslovna objekta različite namjene, među kojima su fakulteti i srednje škole, ali i banke. Prema planu Zavoda, 22 objekta trebaju biti srušena, a taj proces je za neke od njih već započet. Dakle, u cijelom području, nakon rušenja planiranih objekata, ostat će dvanaest objekata; neki će biti dograđeni, a samo nekoliko novih će biti izgrađeno.
Regulacioni plan tretira sedam parcela. Na prvoj parceli planiran je poslovni kompleks WTC SARAJEVO. Radi se o objektu kaskadne spratnosti, s maksimalnih 11 spratova u dva segmenta objekta. Nakon javne rasprave i zahtjeva različitih subjekata, a prije svega Asocijacije arhitekata, kao i predsjednika Kantonalnog odbora SDA Sarajevo, koeficijent izgrađenosti smanjen je za oko 20 posto, a smanjena je i spratnost ovog objekta u odnosu na ranija rješenja. Ovo je ujedno i najveća parcela, površine 15.200 m², ali je na njenom manjem dijelu (5.900 m²) planirana gradnja objekta, dok je značajan dio Zavod odredio za budući trg i parkovske površine.
Na drugoj parceli planirana je dogradnja preostalog dijela Importanne centra. Radi se o „kuli“ do 11 spratova i segmentu ove zgrade koji je planiran još prije više od desetljeća. Ovo je ujedno i jedini segment koji ima nešto veći koeficijent izgrađenosti, s obzirom na to da se radi o dogradnji postojećeg objekta, za koji je već bila plaćena (2 miliona KM) i izdata urbanistička saglasnost, ali gradnja nije bila moguća zbog objekata i baraka koje je koristio MUP. Prema dostupnim informacijama, sve ovo dio je šireg dogovora prema kojem je vlasnik Importannea dao dio svoje imovine za javni interes, odnosno za gradnju muzeja Ars Aevi, a zauzvrat je trebao imati mogućnost završetka planirane gradnje centra. Za sada taj dogovor vlasti nisu ispoštovale.
Objekat na građevinskoj parceli broj 3 planiran je u postojećim horizontalnim gabaritima, uz mogućnost povećanja spratnosti do maksimalno prizemlja plus četiri sprata. Na četvrtoj parceli planirano je diplomatsko konzularno predstavništvo Kraljevine Saudijske Arabije, a već su osigurana i planirana sredstva za gradnju tog objekta. Peta parcela rezervirana je za muzej Ars Aevi, jedan od najznačajnijih kulturnih projekata u Bosni i Hercegovini, čija vizija traje duže od tri decenije. Objekat na građevinskoj parceli broj 6 planiran je istovjetno kao i objekat na parceli broj 3. Posljednja, sedma parcela, tretira dogradnju postojećeg objekta Mašinskog fakulteta.
Dakle, na tri od sedam parcela planirani su obrazovno kulturni sadržaji, dok su četiri namijenjene dogradnji i gradnji objekata čija je namjena najmanje 80% poslovno komercijalna. Ono što ovakav plan razlikuje od brojnih drugih u Sarajevu jeste odsustvo velikih stambenih zgrada i visoke spratnosti. Nijedan planirani
Brojevi „Kvadranta C“
Cijeli obuhvat „Kvadranta C“ ima površinu od 146.000 m². Tlocrtna površina objekata iznosi 39.488 m². Procenat izgrađenosti obuhvatit će 27,05%, a koeficijent izgrađenosti iznosi tek 1,28.
Zavod je u svom pojašnjenju naveo da su u potpunosti ispoštovane sve procedure i dokumenti višeg reda, uključujući važeći Urbanistički plan Sarajeva. Ipak, čini se da su u Zavodu računali i s nacrtom Urbanističkog plana čije se usvajanje tek planira. To je posebno primjetno kod koeficijenata izgrađenosti (Ki). Naime, čak četiri planirane parcele imaju koeficijent 3,7, dvije još manji, a samo segment Importanne centra, zbog već opisane situacije, ima veći koeficijent. U slučaju WTC SARAJEVO, ranije planirani Ki iznosio je 4,5, pa je izvjesno da je Zavod izvršio prilagodbe zahtjevima iz javne rasprave, ali i granicama Urbanističkog plana koji tek treba biti usvojen.
Najviši pojedinačni segmenti objekata u „Kvadrantu C“ mogu imati 11 spratova. Ovo ograničenje odnosi se na Importanne centar i WTC SARAJEVO, koji su orijentirani prema ulici Zmaja od Bosne. Objekti prema Wilsonovom šetalištu ne mogu imati više od četiri sprata. Nijedan objekat nije planiran na zelenim površinama, što je naročito važno istaći.
Zaključno, Regulacioni plan za „Kvadrant C“ naći će se pred vijećnicima Grada Sarajeva, ali on ujedno predstavlja i izazov: poslovni, obrazovni, kulturni i diplomatski razvoj ili stanogradnja. U narativu su svi za moderno i razvijeno Sarajevo i za nova radna mjesta, ali u praksi su se češće ruke dizale za nove stanove i „spavaonice“. Dakle, pitanje za gradske vijećnike glasi: je li bitno da se gradi, je li bitnije šta se gradi ili je najbitnije ko gradi?
